Setelah bertahun-tahun mengalami kehancuran fisik, Pandemi. Tindakan putus asa sekarang diperlukan.
Oleh Wolf Richter untuk JALAN WOLF.
Simon Property Group dan Brookfield Property Partners memperoleh persetujuan dari pengadilan kebangkrutan minggu ini untuk membeli aset ritel dan operasi JC Penney, yang telah mengajukan pailit pada bulan Mei. Simon adalah REIT mal terbesar [SPG] di Amerika. Brookfield Property Partners adalah entitas dari Brookfield Asset Management, manajer aset Kanada yang sangat kompleks dan perusahaan PE dengan banyak entitas. Brookfield Properties menjadi pemilik mal yang besar setelah mengakuisisi mal REIT GCP pada tahun 2018, pemilik mal terbesar kedua di AS. Pada tahun 2010, setelah General Growth Properties, seperti yang diketahui, telah mengajukan kebangkrutan, Brookfield menyediakan dana sebagai imbalan atas saham ekuitas. Pada tahun 2018, ketika GCP terhuyung-huyung kembali menuju kebangkrutan, Brookfield membeli sisa REIT seharga $ 15 miliar.
Tetapi belanja untuk jenis barang dagangan yang dijual di mal telah bergeser secara besar-besaran ke platform online, termasuk platform online pengecer mal, seperti Macy’s, salah satu dari 10 situs e-niaga teratas di AS. Tidak ada kelompok yang terkena pukulan lebih keras daripada department store batu bata dan mortir, yang merupakan jangkar penting di mal. Ini dimulai 20 tahun lalu, ketika penjualan department store mencapai puncaknya. Sejak Desember 2000, penjualan turun 45% pada Februari 2020, setelah serangkaian kebangkrutan department store itu termasuk rantai department store # 1 Sears Holding. Pada September 2020, penjualan turun 48% dari puncak itu:
Jadi sekarang, Simon dan Brookfield, serta REITs mal lainnya, membeli pengecer dari pengadilan kebangkrutan agar toko tetap buka sehingga mereka dapat membayar sewa dan mengisi ruang kosong, dan menciptakan lalu lintas pejalan kaki dan menarik beberapa pembeli untuk toko lain, sehingga mereka juga dapat terus membayar sewa, dan mencegah mal berubah menjadi mal zombie lain.
Jika Simon dan Brookfield tidak turun tangan, JC Penney mungkin telah dilikuidasi. Hal ini akan menyebabkan hilangnya 60.000 atau lebih pekerjaan yang tersisa dan penutupan sekitar 650 toko yang tersisa – turun dari sekitar 90.000 pekerjaan dan 800 toko sebelum bangkrut.
Mal Simon memiliki sekitar 60 toko JC Penney, dan Brookfield juga memiliki banyak toko JC Penney di malnya. Ini adalah toko jangkar. Jika toko-toko itu tutup, penyewa baru yang bersedia membayar sesuai dengan yang dibayar oleh department store akan sulit ditemukan. Toko jangkar adalah magnet yang menarik lalu lintas pejalan kaki.
Tanpa toko jangkar, tidak akan ada lalu lintas pejalan kaki yang cukup untuk membuat toko lain tetap buka, dan satu demi satu toko akan tutup. Ini telah terjadi berkali-kali sebelum Pandemi, dan Pandemi mempercepat prosesnya. Masing-masing toko JC Penney ini harus tetap buka dan menarik pembeli agar mal tetap hidup.
Sparc, perusahaan patungan antara Simon dan Merek Asli – di mana perusahaan PE BlackRock menjadi investor terbesar tahun lalu – telah mengakuisisi pengecer lain yang bangkrut, termasuk Brooks Brothers, Forever 21, dan Lucky Brand. Merek Asli memiliki portofolio lebih dari 50 merek. November tahun lalu, ia membeli beberapa potong Barneys New York dari kebangkrutan.
Idenya sekarang adalah memasukkan beberapa merek tersebut ke beberapa toko, termasuk JC Penney – dan orang-orang akan datang, atau apa pun.
Simon berfokus pada mal A di lokasi terbaik, dan telah mengatasi krisis bata-dan-mortir pra-Pandemi multi-tahun lebih baik daripada tuan tanah mal lainnya. Beberapa pemilik mal telah mengajukan pailit, termasuk dua REIT mal Minggu lalu: CBL & Associates Properties dan Pennsylvania Real Estate Investment Trust. Dan segalanya menjadi sulit bahkan bagi Simon.
Di Vaksin Senin, Saham SPG melonjak 27,9%. Tapi kemudian Simon melapor hasil triwulanan, yang kasar. Pendapatan turun 25% di kuartal ketiga, dan tingkat hunian turun menjadi 91,4% pada 30 September, turun dari 94,7% di tahun sebelumnya, dan terendah dalam beberapa tahun. Pada hari Rabu, SPG telah menyerahkan hampir setengah dari keuntungan hari Senin Vaksin.
Membeli penyewa Anda sendiri yang runtuh karena kebangkrutan, ketika seluruh model bisnis mereka telah diserang layu selama dua dekade – bahkan mengabaikan Pandemi sejenak – memiliki aura keputusasaan untuk menjaga toko tetap buka yang sebaliknya akan menutup dan mengosongkan mal .
Di satu sisi, jangka pendek, itu hal yang baik: Mempertahankan beberapa pekerjaan, menjaga tingkat hunian agar tidak turun, dan mencegah mal berubah menjadi zombie.
Tetapi bahkan Simon tidak bisa membuat orang Amerika meninggalkan e-niaga. Ini adalah perubahan struktural dari cara orang Amerika berbelanja. Pengecer mal adalah sasaran utama dari target e-niaga. Kerusakan dimulai bertahun-tahun lalu. Saya telah mendokumentasikan kehancuran fisik setidaknya sejak 2016. Pergeseran struktural ini bukanlah perkembangan baru, meskipun pemilik mal secara terbuka mencela fenomena itu di setiap langkahnya.
Simon sudah kehilangan beberapa mal, termasuk mengirim surat jingle ke kreditor. Misalnya, Simon meninggalkan hipotek mal super-regional seluas 1 juta kaki persegi di pinggiran Kansas City, MO, Pusat Kemerdekaan. Ketika mal tersebut dijual dalam penjualan penyitaan pada April 2019, mal tersebut menghasilkan kerugian $ 150 juta bagi investor sekuritas berbasis hipotek komersial. Trepp, yang melacak CMBS, menyebutnya “kerugian terbesar yang pernah ditimbulkan oleh pinjaman CMBS ritel. ” Ini hanyalah bagian dari kehancuran batu bata dan mortir biasa dan mendahului Pandemi setahun. Dan sekarang prosesnya – termasuk jingle mail – telah dipercepat.
Pada saat sekuritisasi ke CMBS beberapa tahun lalu, nilai agunan yang meningkat menyebabkan rasio pinjaman terhadap nilai yang sangat rendah. Kemudian masalah melanda. Baca… Jingle Mail Menghantui Sekuritas Beragun Hipotek Komersial karena Nilai Properti Dipangkas Di Bawah Jumlah Pinjaman
Suka membaca WOLF STREET dan ingin mendukungnya? Menggunakan pemblokir iklan – Saya benar-benar mengerti mengapa – tetapi ingin mendukung situs ini? Anda bisa berdonasi. Saya sangat menghargainya. Klik pada bir dan cangkir es teh untuk mengetahui caranya:
Apakah Anda ingin diberi tahu melalui email ketika WOLF STREET menerbitkan artikel baru? Daftar disini.
“Pemikir pemenang penghargaan. Gamer profesional. Fanatik Twitter. Spesialis musik.”
